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房地產投資信托基金的特點

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-10-12   瀏覽次數:2
核心提示:  房地產投資信托基金的特點  (一)可以促進房地產業的健康發展  房地產業是資本密集型的行業,房地產開發具有周期長規模
   房地產投資信托基金的特點

  (一)可以促進房地產業的健康發展

  房地產業是資本密集型的行業,房地產開發具有周期長規模大的特點,期間資金供給是否及時、足額,對房地產項目的成敗起著決定性的作用。第一,RETTs可以增加房地產公司的融資渠道,可以以貸款的方式介入房地產,也可以通過股權投資信托和房地產資產證券化等模式介人,相對銀行貸款,資金供給方式更為豐富多樣,能夠比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系。如果單純依靠銀行間接融資,企業的高杠桿必然會加大其經營風險,對其生存造成極大的威脅,而且會因此將風險轉嫁給銀行,加大銀行體系的風險。第二,由于自有資金較少,在行業景氣度上升時會產生貸款的道德風險,房地產公司更愿意將資金投人高檔商品房和寫字樓的開發,從而使房地產行業整體結構畸形化發展,形成房地產供給與需求的結構性失衡,不利于國民經濟的長期穩定。第三,REITs通過分流部分銀行存款,間接緩解銀行經營風險,并且可以對居民的消費起到一定的刺激作用,為國民經濟的可持續發展起到支持作用。第四,REITs可以帶動銀行網點銷售、資金結算、托管等一系列中介業務,為銀行業創造新的利潤增長點。第五,上市交易的REITs較房地產業直接投資的信息不對稱程度低,經營情況不僅要受到獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體等第三方的直接監督,而且還要按照相關法規承擔信息披露責任,運作的透明度越來越高。

  (二)具有流動性和及時變現性

  房地產作為不動產,由于其本身的固定性,并且銷售過程復雜,使其屬于非貨幣性資產,當購房者未必持有那么多的現金時,房地產買賣的難度就更大。同時,如果想要迅速變現,往往在價格上不得不大打折扣,并且很難分割出售,房地產資產的流動性很差,直接進行房地產投資有很大的變現風險。

  作為房地產的證券化產品,既具有房地產資產的市場特點,同時也通常采用股票或受益憑證在交易所上市交易,投資者可以根據自己的情況隨時處置所持有的REITs份額,彌補房地產資產流動性差的缺陷,與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比,具有很高的流動性。

  (三)擁有專業的管理團隊

  REITs由專業的管理公司集中管理,管理人員為有經驗的房地產專業人員,他們時刻關注收益率的變化,制定最佳的投資策略,通過組合投資和專家理財幫助中小投資者實現對具有機構投資級別的房地產資產的投資。第一,在投資品種和投資渠道的選擇上,專家投資可選擇范圍大大高于普通投資者,具有普通投資者所不具備的政策優勢。例如,RETTs可以參與未上市公司的股權投資等,而這些普通投資者則很難有這樣的機會。第二,與普通投資者相比,專家能合理利用各種投資品種進行組合投資,能夠較好地規避風險,有利于資產的長期增值。第三,在投資技能上,專家往往具有全面的專業知識和豐富的實戰經驗,并有專門決策機構審定投資方案,這種優勢是普通投資者所無法相比的。第四,在信息來源方面,專業投資機構都有專人從事信息收集、分析研究工作,專家可根據市場信息及時調整在各個市場的投資比例,以獲取最大收益。而普通投資者無論在信息來源、信息質量還是分析能力等方面都較為欠缺。第五,在投資規模上,機構投資者持有巨大的資金規模,資金規模的增加有助于降低交易成本,通過投資組合,降低投資風險,提高資金使用效率。

  (四)分散化投資規避風險,與其他金融資產相關度低,作為投資組合分散風險

  房地產投資信托基金分散化投資有利于規避風險,擴大收人來源。第一,REITs選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務進行多元化投資組合,不會為個別RET's的局限而受限制,根據投資組合的原理,可有效降低投資風險,獲得相對理想的投資回報率,從而避免直接投資于單一化房地產資產帶來的風險過度集中;第二,REITs還可以在法律規定的范圍內從事性規定,既保證資金大部分投人房地產業,又避免其炒作和短期利益行為,大大降低了經營風險。

  房地產投資信托基金的優勢還表現為投資收益率與其他金融資產的相關度較低。REITs的風險和收益主要取決于房地產市場的發展狀況,而房地產市場與股票市場和債券市場的運作有很大的不同,具有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能,因而,收益和風險與股票、債券等金融資產的相關度較低,可以作為投資組合分散風險的一種很好選擇。美國REITs的統計顯示(如表8-1所示),REITs收益率與其他金融資產的相關性逐年走低,與小市值股票收益率的相關性從70年代的平均0.74降到90年代的平均0.26,與大市值股票收益率的相關性從0.64降到0.25,與長期國債回報的相關性從0.27降至0.16。REITs的這種特性使它成為機構投資者進行投資組合安排時重要的投資資產之一。美國資本市場實證統計證明,投資組合中安排5%~15%的REITS資產,能在有效地降低投資組合風險的同時提高收益率。

分散化投資規避風險,與其他金融資產相關度低,作為投資組合分散風險

  (五)收益穩定且較高避免雙重納稅

  通過專業化管理、投資組合、稅收優惠和規范有效的監管制度等,保證了其可以通過發行受益憑證的方式籌集資金,從而產生規模經濟效應。第一,資產收益的穩定性。由于土地屬于不可再生的稀缺性資源,長期來看供給缺乏彈性,因此,從長期來看,房地產可以抵御通貨膨脹的風險,投資于房地產行業較其他行業的投資具有更大的穩定性。第二,通過專業化管理和依據投資組合原理分散風險,增加了RETTs投資收益的穩定性,降低了投資風險。例如,RETTs可以擇機購買物業,為獲取收益提供保障,當擬收購物業的價格低于重置成本或出現尚未完工但由于種種原因而要變現的物業時,REITs就可以考慮購進這些項目繼續運作,以贏得更高的收益。第三,REITs具有稅收的優惠性。許多國家法律規定,如果REITs將每年度盈利的至少90%以現金紅利方式回報投資者,則無需繳納公司所得稅,相當于增加了投資者的凈收益,投資者可以獲得比較穩定的即期收人。

  (六)為投資者提供更多投資途徑投資門較低

  傳統的房地產投資往往需要投資者投人數額巨大的資金,同時可能承擔著較大的債務風險,因而普通的中小投資者只能望而卻步,難以介入。RETTs的出現改變了這種狀況,它將房地產拆細證券化,以其特有的運行機制(組織形式、有限責任、專業管理、自由進出轉讓、多元化投資優惠稅收與有效監管) ,使房地產投資變得大眾化,般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的資金參與房地產投資,并取得較高投資回報和承擔較低的投資風險。同時,由于同股票、債券具有低相關性, REITs成為資本市場平衡風險的種重要的投資組合資產,因此,REITs滿足了社會保險基金、養老金、商業保險基金等保障性資金安全投資的需要。例如,住房公積金可以購買REITs的基金單位投資,或者成立抵押型RETTs基金直接上市。

  綜上所述,房地產投資信托與房地產直接投資相比具有很大的優勢(表8-2所示)。

為投資者提供更多投資途徑投資門較低


(責任編輯:小貔貅信托產品庫https://www.pixiuvip.com/trust/)
 
 
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