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房地產投資信托基金的主要分類

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-10-12   瀏覽次數:2
核心提示:  房地產投資信托基金的主要分類  從不同的角度可以劃分為不同的類型:從組織形式特點出發,可以劃分為公司型和契約型;按照
   房地產投資信托基金的主要分類

  從不同的角度可以劃分為不同的類型:從組織形式特點出發,可以劃分為公司型和契約型;按照交易方式是否可贖回,可以劃分為封閉式和開放式;從REITs的營利模式(投資類型)的區別,可以劃分為權益型、抵押型和混合型三種;從REITs的資金募集與流通方式出發,可以劃分為私募型和公募型。

  (一)按組織形態分為公司型和契約型

  1.公司型REITs及其經營模式

  公司型RETTs依《公司法》成立,通過發行RETTs股份,將集中起來的資金投資于各種房地產資產,是具有獨立法人資格的經濟實體,按照股份公司組織形式建立,主要當事人有RETTs 股東(投資人)、REITs管理人或投資顧問和REITs托管人。

  公司型REITS的運作模式為:發起人向社會發行股票,公眾投資者購買這種股票,通過這種方式將資金投人,以設立專營投資的股份有限公司;在該公司成立后與存續期內,將投資者投人的資金集中形成種法律上稱為“共同基金”的投資基金;由該公司負責將“共同基金”投資于各類有價證券,并將投資所得的收益以股息或紅利的形式按投資比例在投資者之間進行分配。投資者與公司型REITs之間形成股東與公司的關系,二者之間的權利義務依據公司法而設定,故二者之間不存在信托關系。當公司型RETTs成立之后,委托保管機構保管資產,在公司與保管機構之間則形成信托關系,這是公司型REITs關系中僅有的一個信托關系。

  2.契約型REITs及其經營模式

  契約型REITs是指依據信托契約,通過發行受益憑證而組建的REITs。一般由REITs 公司(基金管理人)、保管公司(基金托管人)及投資者(基金份額持有人)三方當事人簽訂信托契約。REITs 公司是RETs的發起人,通過發行收益憑證將資金籌集起來組成信托資產,并根據信托契約進行投資。REITs 保管公司一般由銀行擔任,它根據信托契約負責保管信托財產,具體辦理證券、現金管理以及有關的代理業務等。投資者即受益憑證的持有人,通過購買受益憑證投資于REITs,并根據其購買份額分享投資收益。REITs 公司保管公司依照《信托法》和契約合同的約定,履行受托職責,投資者按其所持受益憑證份額享受收益和承擔風險。

  (二)按可贖回性分為開放式和封閉式

  1.開放式RETTs

  開放式REITs的資本總額或基金份額總數可以隨時變動,投資人可按照基金的單位凈值向REITs申購或贖回投資者的收益以股利、分紅和資本利得獲得,其中資本利得是由贖回REITs時的單位凈值較申購時凈值升高所取得的。

  2.封閉式RETTs

  封閉式RETTs發行規模在發行前就已確定下來,在發行完畢后規定的期限內,REITs的資本總額及發行份數都保持固定不變,投資人若想買賣此種REITs,只能通過證券經紀商在二級市場上進行競價交易,而不能直接同RETTs以凈值進行申購和贖回,投資者的收益以股利分紅和資本利得獲得,其中資本利得是通過在二級市場出售高于買價的有價證券而取得的。

  (三)按投資對象分為權益型、抵押貸款型和混合型

  1.權益型RETTs

  權益型REITs主要是投資和運營購物中心、公寓、辦公樓,倉庫等收益型房地產項目,涉及房地產投資的方方面面,包括租賃、物業開發和客戶服務等,其目的主要在于獲得房地產的產權以取得經營收入,直接控制房地產資產或通過合營公司來控制該資產。投資者的收益不僅來源于租金收人,還來源于房地產的增值收益;另外,權益型REITs受利率影響相對比較小,因為權益型REITs可以通過提高租金來提高其現金流量。一個權益型REITs公司與一個普通的房地產開發公司的區別在于REITs公司獲得開發一個物業必須把它當作其投資組合之一進行管理運營、租賃,而不是再轉售或銷售出去。

  2.抵押貸款型RETTs

  抵押貸款型REITs主要以金融中介的角色將所募集的資金直接向房地產物業持有者、運營者提供貸款,購買不動產抵押貸款或者抵押貸款債券。這些REITs主要向現有物業提供信貸;另外,一些公司為了規避其利率風險也從事抵押貸款的證券化業務和動態套期保值業務。投資者的收益主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費抵押貸款利息、證券增值收益與股息,以及通過發放參與型抵押貸款所獲取的抵押房地產的部分租金和增值收益。

  3.混合型RETTs

  混合型REITs即為權益型和抵押貸款型的綜合體,其主要投資標的包括房地產本身及抵押貸款債權,其中兩者的比例由經理人依市場景氣及利率變動進行調整。在理論上,混合型RETTs在向投資者提供該物業增值空間的同時,也能獲得穩定的貸款利息,其收益比抵押貸款型REITs高,但比權益型RETTs低。

  (四)按募集與流通方式分為私事型和公募型

  1.私募RETTs

  私募REITs是指以非公開方式向少數特定投資者募集REITs資金并以房地產為投資對象的投資信托。發行對象一般是與發行者有特定關系的投資者,如發行人的職工或與發行人有密切關系的金融機構、公司、企業等,通常對每個投資者的最低投資金額有較高的限制。發行者的自身情況為投資者所了解,不必像公募發行那樣向社會公開內部信息。私募發行手續比較簡單,可節省發行費用,但私募證券一般不允許上市流通。

  2.公募RETTs

  公募REIT是指以公開發行方式向廣泛的、不特定的投資者募集資金的REITs。公募發行涉及眾多投資者,其社會責任和影響很大。為保證投資者的合法權益,政府對證券的公募發行控制得很嚴,要求發行人具備較高的條件,如募集公司必須向社會提供各種財務報表及其他有關資料等。公募證券可以上市流通,具有較高的流動性,因而易于被廣大投資者接受,投資者的最低投資金額一般沒有限定。公募發行的不足之處是手續比較復雜,發行成本較高。


(責任編輯:小貔貅信托產品庫https://www.pixiuvip.com/trust/)
 
 
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